Question:
Que puis-je faire en cas de violation du code électrique dans un logement locatif?
PheobeMeow
2015-05-04 06:25:54 UTC
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Mon fiancé et moi louons actuellement un appartement à Baltimore, MD et récemment, nous avons été alarmés par une grande partie du câblage de la maison. Les choses que nous avons vues incluent:

  • d'innombrables fils qui sont épissés ensemble à l'extérieur des boîtiers électriques
  • fils épissés avec seulement du ruban électrique à l'intérieur des boîtiers électriques
  • fils épissés avec uniquement du ruban isolant à l'extérieur d'une boîte électrique
  • fils noirs épissés à des fils blancs
  • fils simples allant d'une boîte électrique à une autre (c.-à-d. uniquement neutre)
  • fils lâches posés à l'arrière de nos armoires
  • fils coincés (et frottés) entre notre four et les coins pointus des armoires
  • luminaires qui sont câblés en série au lieu de parallèles
  • paires torsadées sans aucune sorte de veste allant d'un appareil à l'autre

Une grande partie de cela était là quand nous sommes arrivés mais nous ont personnellement observé quelques corrections impliquant plusieurs des puces ci-dessus au cours des derniers mois.

Je ne pense pas qu'il y ait une combinaison de droits acquis et de failles qui pourraient faire en sorte que cette configuration soit conforme au code, mais des choses comme celle-ci sont-elles courantes dans les maisons plus anciennes (début des années 1900)? Nous en avons discuté avec notre seigneur foncier, mais il n'a pris aucune mesure importante pour corriger les problèmes. Serait-ce excessivement paranoïaque d'insister pour que quelqu'un inspecte les lieux? Sinon, quel type d'inspection devrions-nous demander?

J'obtiendrais un bon avocat et je sortirais du bail. Résoudre les problèmes dans votre appartement est très bien et peut être fait. Mais si vous êtes dans un bâtiment avec plusieurs unités, je suis sûr que tout le bâtiment a des violations similaires (ou pires).
Je voudrais savoir qui gère les inspections pour les unités de location dans votre ville et les appeler. J'imagine qu'il existe d'autres violations au-delà de l'électricité, comme les alarmes incendie.
Gardez à l'esprit que dès que les inspecteurs trouvent quelque chose, ils n'ont d'autre choix que d'appliquer la loi et de s'assurer qu'elle est corrigée. Votre propriétaire peut riposter. Le mien a fait en ayant des «inspections» et des «visites» quotidiennes. Je pense qu'ils appellent cela une «expulsion fonctionnelle» où ils font tout ce qui est en leur droit pour vous donner envie de partir.
Sachez également que le code du bâtiment est très différent du code de sécurité résidentiel. Par exemple, les épissures sans boîtes de jonction n'étaient pas considérées comme un problème de sécurité si elles n'étaient pas dans un espace de vie.
Un point: une jonction de fil noir à blanc est normale dans la boîte à lumière lorsqu'une boucle de commutation de style ancien (c'est-à-dire sans neutre) est utilisée. (Normalement, vous êtes censé utiliser un peu de peinture noire ou colorée ou un drapeau de ruban électrique pour marquer le fil blanc comme étant chaud / commuté, mais cela est manqué assez souvent.)
Quatre réponses:
#1
+9
Paul
2015-05-04 19:14:46 UTC
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J'ai eu la même situation. J'ai fait une liste (écrite) des problèmes (avec des photos) et je l'ai donnée au propriétaire. Lorsqu'il est devenu clair que le propriétaire ne voulait pas les réparer, j'ai appelé un inspecteur. Il s'est avéré qu'il y avait un département complètement différent qui supervisait l'inspection de la sécurité résidentielle par rapport à l'inspection du code du bâtiment, mais après avoir fait le tri, ils ont donné une inspection gratuite à la maison et ont donné au propriétaire une amende et un délai pour résoudre les problèmes. Le propriétaire était naturellement bouleversé et nous a demandé de partir, et nous avons joyeusement signé la résiliation du bail. J'aurais peut-être dû dire au propriétaire que j'allais renvoyer les problèmes à la ville à telle ou telle date et cela aurait pu éviter d'impliquer la ville et de mettre le propriétaire en colère. Nous aurions probablement été libérés du bail à de meilleures conditions, mais le propriétaire n'aurait pas été incité à réparer quoi que ce soit et le cycle aurait recommencé avec les prochains locataires.

Je vous recommande de donner au propriétaire toutes les chances de résoudre vos problèmes et de rechercher un accord de résiliation de bail mutuel si / quand cela échoue. Payez votre loyer! Si vous ne le faites pas et que cela va au tribunal, alors cela finira par ressembler à ce que vous vouliez depuis le début et utilisera les problèmes de sécurité comme excuse. Si l'inspecteur condamne le lieu et que vous êtes obligé de déménager, vous pouvez arrêter de payer votre loyer.

+1 Vous avez bien agi. Cependant, je ne suis pas d'accord pour donner au propriétaire toutes les possibilités. Ceci est votre sécurité. Vous donnez une occasion au propriétaire, puis appelez la mairie pour une inspection. Peu importe ce que ce type de propriétaire sera bouleversé.
@DMoore: Je dirais de donner au propriétaire une occasion de résoudre les problèmes ou d'annuler le bail. Je crois que dans de nombreux cas, une "solution" juridiquement acceptable pour le problème serait de déclarer l'unité inhabitable et d'étiqueter toutes les coupures de courant qui l'alimenteraient; cela ne permettrait pas au propriétaire de corriger le loyer de l'unité jusqu'à ce que les choses soient réglées, mais prendre de telles mesures avant une inspection aiderait probablement le propriétaire à éviter des amendes coûteuses même si le propriétaire n'avait pas encore eu le temps de faire les réparations.
@supercat - vous avez besoin de la mairie, de l'implication de l'inspecteur pour juger l'unité habitable. Ils mettront un gros cachet sur cet appartement - pas d'occupation - et éventuellement une amende immédiate au propriétaire (dans ma région). De là, le locataire peut facilement sortir du bail.
@DMoore: Si le locataire devait quitter et informer le propriétaire que le bureau de l'immeuble allait être appelé dans trois jours et que le propriétaire devait couper l'alimentation de l'unité, retirer un permis de construction et déconnecter une partie du câblage douteux, un inspecteur pourrait officiellement noter que l'appartement était inhabitable et qu'il devrait être inspecté avant de pouvoir être loué, mais je pense que le propriétaire devrait être en mesure d'éviter des amendes si l'appartement reste vacant jusqu'à ce que les réparations soient terminées. Après tout, les appartements ne sont pas * censés * être habitables pendant la rénovation.
#2
+5
Hank
2015-05-05 02:37:21 UTC
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Vous devriez vous renseigner sur vos droits (et responsabilités) légaux. La plupart des lois sur les propriétaires / locataires aux États-Unis sont au niveau de l'État, mais votre ville et votre comté peuvent avoir des règles supplémentaires. La plupart des États ont un résumé facile à lire des lois sur le logement locatif, et de nombreuses grandes villes (y compris Baltimore, semble-t-il) offrent une protection supplémentaire aux locataires. Vous devez également relire attentivement votre bail, bien sûr, pour savoir quelles sont les dispositions pour rompre le bail, le cas échéant. Sans ordonnance du tribunal ou accord mutuel avec le propriétaire, vous ne pouvez probablement pas vous en aller.

N'arrêtez pas de payer le loyer , bien qu'il semble que la loi MD vous autorise à déposer l'argent dans un compte séquestre dans certaines circonstances. Connaître la loi rendra ce processus beaucoup plus facile. Je ne pense pas que vous ayez nécessairement besoin d'un avocat à ce stade. Il suffit de faire quelques recherches et d'indiquer au propriétaire quelles sont ses obligations légales spécifiques (c'est-à-dire maintenir une résidence sûre) et quels sont vos droits légaux spécifiques (c'est-à-dire signaler au bureau du logement de Baltimore).

J'ai effectué plusieurs travaux / les demandes de sécurité des propriétaires au fil des ans et trouvent utile d'être aussi précis que possible sur la nature du problème et pourquoi ils sont obligés de le résoudre. Se plaindre simplement que vous n'aimez pas quelque chose ou dire «le câblage est mauvais» rend les choses difficiles. Je trouve également qu'être confronté dès le départ n'est pas utile, même si je me rends compte qu'avec certains propriétaires, vous devrez peut-être être un peu insistant.

#3
+1
paul
2015-05-04 18:39:31 UTC
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Bougez. Bientôt. Comme cette semaine. Et arrêtez le chèque de loyer de May s'il n'a pas déjà été effacé.

Certaines des choses de votre liste sont en fait ok, comme les connexions enregistrées à l'intérieur de la boîte (SI elles sont également soudées) et noir à- épissures blanches (standard avec interrupteurs). Une partie du reste ressemble à un incendie qui attend de se produire, et comme quelqu'un l'a commenté, cela se produira probablement dans tout le bâtiment.

Si votre propriétaire vous fait du mal à propos de la rupture du bail, dites-lui que vous serez heureux de rester si l'inspecteur en électricité de la ville donne un laissez-passer. Appelez ensuite l'inspecteur. Une fois que vous êtes parti et avez réglé la caution, appelez quand même l'inspecteur pour que les prochains locataires ne brûlent pas.

(Dans le cas extrêmement improbable où le câblage est vraiment correct, dépensez l'inspection. Possible si le câblage est en fait à basse tension.)

"Cette semaine" peut être exagérée, mais en réalité, vos options sont comme @paul suggested: vivre avec, travailler avec le propriétaire pour le faire réparer, ou déménager avec ou sans appel aux inspecteurs.
@paul Je suis d'accord à 100% sur le fait que nous devons insister sur une inspection ** peu importe ** si nous avons décidé de rester ou non. Il n'y a aucune raison pour que les locataires soient obligés de vivre dans un immeuble présentant un risque d'incendie important. En ce qui concerne le câblage, il s'agit certainement de 120V et je pense qu'au moins quelques joints de ruban électrique ne sont pas soudés. En ce qui concerne l'épissage noir / blanc, cela se produit loin de tout interrupteur ou appareil d'éclairage, donc je pense que c'est une violation mais je ne suis pas tout à fait sûr. Merci pour la réponse utile.
Votre conseil d'arrêter de payer le loyer est mauvais. Deux torts ne font pas un droit (moralement ou légalement). Il existe un processus juridique spécifique pour résoudre les problèmes de sécurité dans les immeubles locatifs, et prendre les choses en main ne sera pas considéré favorablement si jamais cela aboutit au tribunal.
@HenryJackson Peut-être que «retenir» est un meilleur terme. Vous dites au propriétaire que vous l'avez ici, et dès que l'inspecteur électricien passera sur place, vous le remettrez. Louer une propriété avec un câblage électrique dangereux est illégal dans la plupart des endroits où j'ai vécu.
«Retenir» le loyer équivaut à ne pas le payer. Je comprends votre justification et votre motivation, mais je ne pense pas que ce soit une bonne idée.
Légalement, vous êtes vraiment obligé de payer le loyer jusqu'à ce que le bail ne soit plus en vigueur ou que le propriétaire accepte que vous puissiez en retenir une partie ou que vous ayez la protection d'une ordonnance du tribunal - ou du moins c'est le cas partout où j'ai vivait. Vous pouvez les amener devant le tribunal des petites créances et exiger le remboursement de l'argent, mais vous devez d'abord le leur donner. Un bail est un contrat; le fait qu'ils ne respectent pas cela peut donner lieu à une action, mais ne vous permet pas d'ignorer votre côté ... à moins qu'il n'y ait quelque chose de spécifiquement écrit dans le contrat de location ou dans les lois locales.
@keshlam il y aura une disposition quelque part que la résidence soit adaptée à l'occupation. Les violations flagrantes du code électrique semblent violer cette disposition. Voir le commentaire de HenryJackson
@HenryJackson «Retenue» et «ne pas payer» ne sont pas les mêmes. Dans le premier cas, vous avez l'argent et vous paierez dès que certaines conditions seront remplies. Dans ce dernier, vous n'avez aucune intention de payer.
@Paul: ___Vérifiez la législation locale .___ Vous devriez pouvoir obtenir des conseils gratuits à ce sujet sans avoir à déposer une plainte, si vous préférez essayer de le faire sur une base de moins que la guerre.
#4
+1
Ed Beal
2017-07-11 09:30:45 UTC
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Deux longs pour un commentaire, plusieurs éléments répertoriés ne sont pas du tout des problèmes de code. Les fils peuvent être torsadés ensemble et recouverts de ruban isolant, aucune soudure n'est requise. Du noir au blanc dans une boucle de commutation peut être trouvé dans chaque maison où j'ai jamais regardé le câblage. le blanc serait tout à fait légal si du vernis à ongles, de la peinture ou du ruban de couleur d'une couleur autre que le blanc ou le vert est appliqué aux extrémités, épinglé et frotté si c'est le cordon de la cuisinière n'est pas un problème de code il peut s'agir d'un service d'incendie élément d'inspection dans une cuisine commerciale, mais aucun problème de code exécutoire. Les luminaires en série ne sont toujours pas un problème de code. Je ne sais pas quel bon 1 fil vers une boîte ferait autre chose qu'une antenne pour une radio, mais où est le problème de code ou le problème ici? À moins qu'il n'y ait 2 fils isolés simples? Selon la date d'installation, il était légal de remplacer le câblage des boutons et des tubes. Le seul problème que je vois qui serait une violation du code puisque je suis électricien (70's) et que les travaux de réparation avant mon travail seraient que les épissures devaient être dans une boîte Oui, je crois qu'il y a eu beaucoup de travail de contrefaçon fait, mais en ce qui concerne les problèmes de code, pas tellement. Ayant travaillé pour un ami qui possédait 30 à 40 locations construites dans les années 40, j'ai témoigné sur un câblage qui ne respectait pas le code actuel, mais comme le câblage dépassait le code lors de la construction, je ne me souviens pas qu'il se soit desserré, mais je n'ai été directement impliqué que dans quelques-uns sur lesquels j'avais fait des travaux de réparation. Je vis de l'autre côté des États-Unis et je vous conseille vivement de mettre en garde mon ami qui avait un avocat sous mandataire, car il n'a fait que des litiges de location et que les contrats de location couvraient à peu près tout ce qui était en sa faveur.



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